Bygga Attefallshus med Källare – Maxa ytan & värdet

Funderar du på att bygga ett attefallshus men känner att 30 kvadratmeter inte räcker till för dina drömmar? Du är inte ensam. Många svenska husägare letar efter smarta sätt att expandera sin boyta, och den mest effektiva lösningen är ofta gömd rakt under fötterna. Genom att bygga ett attefallshus med källare kan du lagligt och effektivt fördubbla den användbara ytan. Ett attefallshus med källarvåning skapar ett unikt boende anpassat för just dina behov.

Detta är den ultimata lösningen för dig som vill maximera din fastighets potential, oavsett om målet är en passiv hyresintäkt, ett generationsboende för familjen, eller ett rymligt och avskilt hemmakontor. I denna guide går vi på djupet med allt du behöver veta för att förverkliga ditt projekt – från Boverkets regler och tekniska konstruktionskrav till detaljerade kostnadskalkyler och inspirerande designlösningar.

Vad är ett attefallshus med källare?

Ett attefallshus med källare är den ultimata lösningen för dig som vill maximera bostadsytan inom ramen för attefallsreglerna. Medan det traditionella attefallshuset är begränsat till 30 kvm ovan mark, ger en källare dig betydligt mer användbar yta – ofta upp till 60+ kvm total boyta.

Det smarta med att bygga attefallshus med källare är att källarutrymmet inte räknas in i de 30 kvadratmeterna som attefallsreglerna stipulerar. Detta innebär att du kan skapa ett riktigt rymligt boende med både övre och undre plan, utan att behöva genomgå den krångliga bygglovsprocessen.

Varför bygga attefallshus med källare?

Att investera i en källare under ditt attefallshus är ett av de smartaste besluten du kan ta som fastighetsägare. Eftersom källarytan inte räknas in i de 30 m² byggnadsarea som reglerna tillåter, öppnas en värld av möjligheter som direkt påverkar både din livskvalitet och din plånbok. Att bygga ett attefallshus med källare har många fördelar:

• Fördubblad yta, oändliga möjligheter: Ett attefallshus på 30 m² med en lika stor källare och ett sovloft kan ge dig en totalyta på över 60 m² invändigt. Det är större än många lägenheter och ger utrymme för ett komplett boende med sovrum, badrum, kök och sociala ytor.
• Smart investering och hyresintäkter: Ett välplanerat attefallshus med källare är perfekt som uthyrningsdel. Med egen ingång kan du skapa en attraktiv och privat bostad. Med dagens hyresnivåer kan intäkterna snabbt betala av investeringen, och du får dessutom ett generöst schablonavdrag för uthyrning av privatbostad.
• Flexibelt generationsboende: Behöver tonåringen ett eget utrymme eller vill du ha åldrande föräldrar nära men med egen integritet? Ett attefallshus med källare blir en perfekt, självständig bostad på den egna tomten.
• Idealisk för sluttningstomter: Har du en tomt som sluttar? Då är ett suterräng attefallshus en arkitektoniskt vacker och praktisk lösning. Du får ett naturligt ljusinsläpp och en egen ingång till källarvåningen, vilket gör den idealisk som en separat bostadsdel.
• Ökat fastighetsvärde: En nyckelfärdig komplementbostad på tomten är en av de mest värdehöjande åtgärder du kan göra. Ett fullt utrustat attefallshus med källare ökar attraktiviteten och slutpriset på hela din fastighet den dag du väljer att sälja.

Expertinsikt: Varför källare är framtiden

”Vi ser en 300% ökning i förfrågningar om attefallshus med källare sedan 2023. Denna lösning erbjuder bästa möjliga avkastning på investering för svenska familjer,” säger våra byggexperter.

Regler och bygglov för attefallshus med källare

Enligt Boverkets byggregler finns det inget hinder mot att bygga attefallshus med källare så länge det är lämpligt, främst ur geoteknisk synpunkt. Detta innebär att du har full frihet att expandera nedåt, förutsatt att markförhållandena tillåter det.

Viktiga måttbegränsningar

Byggnadsarea (BYA)

• Maximum 30 kvm för komplementbostadshus
• Mäts endast ovan mark
• Källarvåning räknas INTE in i byggnadsarean

Nockhöjd

• Maximum 4 meter från markplan till högsta punkt
• Mäts från medelmarknivå runt byggnaden
• Källardjup påverkar inte nockhöjden

Placering på tomten

• Minst 4,5 meter från tomtgräns
• Närmare placering möjlig med grannes skriftliga medgivande
• Måste placeras i omedelbar närhet av befintligt bostadshus

Anmälan och startbesked – inte bygglov

För ett attefallshus med källare behöver du inte ansöka om bygglov. Däremot måste du göra en anmälan till byggnadsnämnden i din kommun. Du får inte påbörja bygget förrän du har fått ett skriftligt startbesked. Din anmälan måste vara komplett och innehålla fackmannamässiga ritningar:

• Situationsplan: Visar husets placering på tomten.
• Planritning: Visar planlösningen för både entréplan och källarplan.
• Fasadritningar: Visar huset från alla väderstreck.
• Sektionsritning: En genomskärning av huset som tydligt visar takhöjder och nockhöjden i förhållande till marknivån.
• Konstruktionsritningar (K-ritningar): Visar hur grunden och stommen är konstruerade.

Krav på bostadsstandard enligt BBR

Om din källare ska användas som permanent bostadsyta (komplementbostadshus) måste den uppfylla Boverkets byggregler (BBR). Detta är avgörande för att skapa ett hälsosamt och säkert boende.

• Takhöjd: Den fria takhöjden måste vara minst 2,40 meter i de delar man vistas i mer än tillfälligt.
• Dagsljus: Det måste finnas direkt dagsljus via fönster. Fönstrens sammanlagda glasyta ska motsvara minst 10% av rummets golvyta. En ljusgård eller stora suterrängfönster är ofta nödvändigt.
• Utrymningsväg: Det måste finnas en godkänd utrymningsväg, vanligtvis ett fönster med tillräckligt låg bröstning och tillräckligt stora öppningsmått.
• Tillgänglighet: Grundläggande krav på tillgänglighet måste uppfyllas, exempelvis i badrum.

Nya regler från december 2025

Från 1 december 2025 träder nya förenklade regler i kraft som ger större flexibilitet för attefallshus:

• Utökad maximal storlek: 50 kvm för enskilt attefallshus utanför detaljplans områden
• Förenklad anmälningsprocess: Slopad kommunanmälan för vissa tillbyggnader
• Större total bygglovsfri yta: Upp till 45 kvm -65 kvm per tomt
• Flexiblare placeringskrav: Mindre restriktioner för optimala lägen

Källare attefallshus regler – vad som gäller nu

Det smarta med källare attefallshus regler är att källarutrymmet fortfarande inte räknas in i byggnadsarean. Detta innebär:

Planera ditt projekt: Från geoteknisk undersökning till design

Noggrann planering är nyckeln till ett framgångsrikt källarbygge. Att skynda igenom denna fas kan leda till extremt kostsamma misstag. Här är de kritiska stegen.

Steg 1: Geoteknisk markundersökning

Detta är det absolut viktigaste första steget och är inte förhandlingsbart. En geotekniker borrar i marken för att analysera jordlager, grundvattennivå och om det finns berg. Utan denna information är det omöjligt att veta om tomten är lämplig för ett källarbygge eller vilken grundläggningsmetod som krävs. Kostnaden på 15 000 – 30 000 kr är en billig försäkring mot framtida katastrofer som sättningsskador.

Steg 2: Fuktskydd och dränering i världsklass

En källare är per definition omgiven av fuktig mark. Ett undermåligt fuktskydd kommer oundvikligen att leda till fukt, dålig lukt och mögel. Ett korrekt system består av flera lager:

1. Dräneringsrör: Läggs runt hela grunden för att leda bort vatten.
2. Kapillärbrytande skikt: Ett lager av makadam under bottenplattan som hindrar fukt från att sugas upp.
3. Utvändig isolering: Specialiserade dränerande och värmeisolerande skivor (t.ex. Isodrän eller Pordrän) monteras på källarväggens utsida. De håller väggen varm och torr.
4. Vattentätning: Ofta används en kallasfalterad eller gummiduksbaserad tätskiktsmatta på utsidan av väggen som ett extra skydd.

Steg 3: Design för ljus och rymd

Ingen vill bo i en mörk bunker. Arkitektens främsta uppgift är att maximera ljus och rymd, särskilt vid bygge av ett suterräng attefallshus.

• Suterränglösning: Den optimala lösningen som ger fönster i full storlek och en egen entré.
• Ljusgård/Ljusbrunn: Ett utgrävt schakt framför ett källarfönster som släpper in rikligt med ljus och kan fungera som en liten uteplats.
• Ljusinsläpp från ovan: Om möjligt kan ljus tunnlar från taket eller glaspartier i golvet på våningen ovanför skapa dramatiska effekter.
• Invändig design: Använd ljusa färger, smart belysningsplanering och speglar för att förstärka känslan av rymd.

Attefallshus källare kostnad: Detaljerad priskalkyl för 2025

Förståelsen av attefallshus källare kostnad är avgörande för din investeringsbeslut. Baserat på aktuella marknadsdata och genomförda projekt, här är en realistisk kostnadsanalys:

Kostnadsfaktorer som påverkar ditt projekt

Grundläggning och källarkonstruktion (40% av totalkostnad)

• Schaktning och utgrävning: 80,000-150,000 SEK beroende på markförhållanden
• Betongarbeten (platta och väggar): 120,000-200,000 SEK
• Dränering och fuktskydd: 45,000-80,000 SEK
• Isolering källarväggar: 35,000-60,000 SEK

Stomme och grund övervåning (25% av totalkostnad)

• Trästomme och takstol: 80,000-120,000 SEK
• Takbeläggning och stuprör: 45,000-70,000 SEK
• Ytterväggsmaterial: 60,000-100,000 SEK

Installationer (20% av totalkostnad)

• Elektriska installationer: 40,000-70,000 SEK
• VVS-installationer: 50,000-90,000 SEK
• Ventilationssystem: 35,000-60,000 SEK
• Uppvärmningslösning: 25,000-50,000 SEK

Invändig finish (15% av totalkostnad)

• Golv (båda våningar): 30,000-60,000 SEK
• Väggbeklädnader: 25,000-45,000 SEK
• Kök och badrum: 80,000-150,000 SEK
• Målning och finish: 20,000-35,000 SEK

Sammanfattning: Attefallshus, källare, kostnad 2025

Regionala kostnadsskillnader

Kostnaderna för attefallshus källare kostnad varierar geografiskt:

• Stockholm-regionen: 20-30% över rikssnitt
• Göteborg-regionen: 15-25% över rikssnitt
• Malmö-regionen: 10-20% över rikssnitt
• Mindre städer/landsbygd: 10-15% under rikssnitt

Suterräng attefallshus och attefallshus med källarvåning – optimala planlösningar

Val mellan suterräng attefallshus och traditionell attefallshus med källarvåning påverkar både funktionalitet och ekonomi. Här guidar vi dig genom de bästa designalternativen för olika behov och tomtförhållanden.

Suterräng attefallshus – perfekt för sluttande tomter

En suterräng attefallshus utnyttjar tomtens naturliga lutning för att skapa en delvis nedgrävd våning med naturligt ljusinsläpp. Fördelar:

• Kostnadsbesparing: 15-25% lägre grävkostnader på sluttande tomter
• Naturligt ljus: Stora fönster på källarnivå möjliga
• Enklare dränering: Naturlig vattenavrinning
• Arkitektonisk integration: Smälter naturligt in i landskapet

Traditionell källarvåning – maximerad yta

En fullt nedgrävd attefallshus med källarvåning erbjuder maximalt utrymme:

• Maximerad boyta: Hela källarplanet tillgängligt
• Bättre isolering: Naturlig temperaturstabilitet
• Flexibel användning: Perfekt för förråd, verkstad eller boende
• Framtidssäker: Enkelt att anpassa för nya behov

Optimala planlösningar för olika behov

Den genomtänkta planlösningen är nyckeln till ett framgångsrikt attefallshus med källare. Med rätt design kan du skapa en funktionell och attraktiv bostad som uppfyller flera behov samtidigt.

För uthyrning och Airbnb

Många svenska fastighetsägare väljer att bygga sitt attefallshus med källare som en inkomstkälla. En typisk planlösning kan inkludera:

• Övre plan: Kök, vardagsrum och badrum (30 kvm)
• Källarplan: Sovrum, förvaringsutrymme och eventuellt extra toalett (30+ kvm)
• Förväntad hyresintäkt: 8,000-15,000 SEK/månad beroende på läge

För gäster och familjemedlemmar

Skapa den perfekta gäststugan eller bostad för äldre tonåringar:

• Övre plan: Sociala ytor med kök och vardagsrum
• Källarplan: Privat sovrum och studieområde
• Separat ingång: Självständighet utan att störa huvudhuset

För hemmakontor och kreativa utrymmen

Källaren i ditt attefallshus kan bli den perfekta arbetsplatsen:

• Lugn miljö: Avskild från hemmets aktiviteter
• God isolering: Både ljud- och värmeisolerad
• Flexibel inredning: Anpassa efter verksamhetens behov

Byggprocessen för attefallshus med källare – från idé till inflyttning

Att bygga ett attefallshus med källare kräver noggrann planering och rätt expertis. Vår steg-för-steg guide säkerställer en smidig process utan kostsamma överraskningar.

Fas 1: Förberedelse och projektering (4-8 veckor)

1. Markundersökning och geoteknisk analys
   • Markstabilitet och bärighet
   • Grundvattennivå och dräneringsmöjligheter
   • Berggrund och jordart
   • Kostnad: 15,000-30,000 SEK
2. Arkitektritningar och bygghandlingar
   • Anpassade planlösningar för dina behov
   • Konstruktionsritningar för källare
   • Installationsritningar (el, VVS, ventilation)
   • Kostnad: 40,000-80,000 SEK
3. Bygganmälan och tillstånd
   • Anmälan till byggnadsnämnden
   • Väntan på startbesked (2-4 veckor)
   • Eventuella kompletteringar
   • Kostnad: 5,000-15,000 SEK

Fas 2: Grundläggning och källarkonstruktion (6-10 veckor)

1. Schaktning och utgrävning
   • Professionell schaktning till rätt djup
   • Lastsäkring av befintliga strukturer
   • Bortforsling av överflödig jord
   • Tidsåtgång: 1-2 veckor
2. Dränering och fuktskydd
   • Installation av omkringdränering
   • Fuktspärr och membran
   • Dräneringsrör och inspektionsrör
   • Tidsåtgång: 1 vecka
3. Betongarbeten
   • Gjutning av källarplatta
   • Uppförande av källarväggar
   • Kvalitetskontroll och härdning
   • Tidsåtgång: 2-3 veckor
4. Isolering och tätning
   • Värmeisolering av källarväggar
   • Ytterligare fuktskydd
   • Återfyllning med dränagemassor
   • Tidsåtgång: 1-2 veckor

Fas 3: Stomresning och tätning (4-6 veckor)

1. Uppförande av övervåningens stomme
2. Takstol och takbeläggning
3. Ytterväggsbeklädnad
4. Fönster och dörrar

Fas 4: Installationer (4-6 veckor)

1. Elektriska installationer
2. VVS-installationer
3. Ventilationssystem
4. Uppvärmningslösning

Fas 5: Invändig finish (4-6 veckor)

1. Golvläggning båda våningar
2. Väggbeklädnader och målning
3. Kök och badrumsinredning
4. Slutbesiktning och godkännande

Total byggtid: 22-36 veckor (5-9 månader)

Väderberoende aktiviteter och säsongsvariationer kan påverka tidsplanen. Planera för vinteruppehåll i områden med hård vinterklimat.

Finansiering och avkastning – gör din investering lönsam

Ett välplanerat attefallshus med källare är inte bara extra boyta – det är en smart finansiell investering som kan generera betydande avkastning på flera sätt.

Finansieringsalternativ för ditt projekt

Traditionella banklån

• Bostadslån: Möjligt om attefallshuset klassas som bostadsyta
• Byggkredit: Kortfristig finansiering under byggperioden
• Blancolån: Snabb process men högre ränta
• Förväntad ränta: 4-7% beroende på typ och säkerhet

Specialiserade finansieringslösningar

• Grön finansiering: Rabatterad ränta för energieffektiva lösningar
• Kommunala stödprogram: Vissa kommuner erbjuder förmånliga lån
• Partnerskapsfinansiering: Byggföretag erbjuder egna finansieringspaket

Avkastningsmöjligheter

Hyresintäkter från uthyrning

Airbnb och korttidsuthyrning

• Högre intäkter: 30-50% mer än traditionell uthyrning
• Flexibilitet: Använd själv när det behövs
• Säsongsvariationer: Särskilt lönsamt i turismområden
• Arbetsbörda: Kräver mer hands-on management

Fastighetsvärdeökning

Ett professionellt byggt attefallshus med källare ökar fastighetsvärdet med:

• Omedelbar värdeökning: 70-85% av investeringskostnaden
• Långsiktig värdeutveckling: Följer allmän fastighetsutveckling
• Unik säljfaktor: Attraktivt för köpare som söker flexibilitet

ROI-exempel: Familjen Anderssons investering

Total investering: 1,400,000 SEK för 65 kvm attefallshus med källare

Hyresintäkt: 11,000 SEK/månad (132,000 SEK/år)

Fastighetsvärdeökning: 1,100,000 SEK

Total avkastning första året: 88% (inkl. värdeökning)

Årlig avkastning (enbart hyra): 9.4%

Perfekt för alla generationer – Familjelösningar

Svenska familjer upptäcker att attefallshus med källare löser många generationsspecifika bostadsbehov samtidigt som det stärker familjebanden och skapar ekonomiska fördelar.

För tonåringar – Självständighet utan separation

Tonåringar behöver eget utrymme för att utveckla självständighet. Ett attefallshus med källare erbjuder:

• Privat sovrum i källaren: Egen ingång och integritet
• Studieområde: Ostörd miljö för skolarbete
• Sociala ytor: Plats att träffa vänner utan att störa familjen
• Gradvis övergång: Förbereder för framtida flytt hemifrån
• Ekonomisk fördel: Sparar på externa boendekostnader

Fallstudie: Familjen Lindqvist i Täby

”Vår 17-åriga son Marcus fick sitt eget attefallshus med källare när han började gymnasiet. Han har nu ett 35 kvm eget hem med sovrum i källaren och studieområde på övervåningen. Kostnaderna för att bygga detta var betydligt lägre än att hyra en lägenhet åt honom, och han lär sig ansvar samtidigt som vi har honom nära oss.”

– Anna Lindqvist, förälder

För äldre familjemedlemmar – Närhet med självständighet

Äldre föräldrar eller släktingar som behöver närhet men vill behålla självständighet:

• Tillgänglighetsanpassning: Ramper, bredare dörrar, handtag
• Enkelplanslösning: Allt på källarnivå för enkel förflyttning
• Säkerhetssystem: Larm kopplat till huvudhuset
• Närhet till familjen: Daglig kontakt utan inkräktning
• Vårdanpassning: Enkelt att modifiera för framtida behov

För hemarbetande – Professionell arbetsmiljö

Källarvåningen i ditt attefallshus med källare skapar det perfekta hemmakontoret:

• Avskild miljö: Ingen störning från hemmets aktiviteter
• Professionell standard: Separat ingång för klientmöten
• Skattefördelar: Avdrag för kontorsyta
• Flexibel användning: Enkelt att växla mellan kontor och boende

För växande familjer – Gäst- och flexutrymmen

• Gästrum: Bekväm övernattning för besökare
• Lekrum: Separat utrymme för barnens aktiviteter
• Förvaringslösningar: Källaren perfekt för säsongsförvaring
• Framtidssäker: Anpassningsbar för förändrade behov

Vanliga frågor och svar